Ultimativer Leitfaden für die Genehmigung von Blockhäusern

In Deutschland ist eine Blockhaus Baugenehmigung fast immer verpflichtend. Prinzipiell muss man die Bauvorschriften des jeweiligen Bundeslandes und der Gemeinde einhalten. Deswegen bieten wir im nachstehenden Leitfaden einen groben Überblick zu diesem Thema. Nachdem sie die folgenden Absätze gelesen haben, werden sie wissen, was sie vor der Bestellung des neuen Blockhauses organisieren müssen.

Wann benötigen Sie eine Baugenehmigung für den Bau eines Blockhauses?

Jedes Bundesland hat seine eigenen Bauvorschriften. Zusätzlich kann der Bürgermeister der Gemeinde, in der das Blockhaus gebaut werden soll, noch eigene Vorschriften erlassen. Dabei geht es meistens um das Ortsbild oder die Flächenwidmung. Solche ortsabhängigen Vorschriften bestimmen auch, wie nahe das Gebäude an der Grundstücksgrenze stehen darf. Überall in Deutschland empfehlen wir, vorab mit dem Bürgermeister oder der Bauabteilung am Gemeindeamt zu sprechen. Ohne Rechtsbeistand können sie sonst niemals zuverlässig herausfinden, welche Vorschriften alle einzuhalten sind.

Wofür brauchst du eine Baugenehmigung?

In den Bauvorschriften sind viele wichtige Punkte geregelt. Über den Flächenwidmungsplan wird bestimmt, wo und in welchem Abstand welche Gebäude stehen dürfen oder auch nicht. In den Bauvorschriften des Bundeslandes und der Gemeinde wird festgelegt, welche bauliche Beschaffenheit das Objekt einhalten muss. Dabei geht es um die Statik des Blockhauses, die Rettungswege, die Sicherheit der Baustelle und des Gebäudes. Heutzutage muss auch die Energieeffizienz der Blockhäuser nachgewiesen werden. Die Gemeinde regelt dann meistens auch noch die Art der Nutzung und den Nachbarschutz. So wird verhindert, dass in Deutschland Gebäude einstürzen, in Hochwassergebieten davon schwimmen oder Nachbarn plötzlich ihre Lebensqualität einbüßen.

Welche Abmessungen kann ein Haus ohne Baugenehmigung haben?

Es gibt hierfür in jedem Bundesland eine eigene Bestimmung. Im Groben kann man sagen, dass kleine Gartenhütten zwischen 10 und 30 Kubikmetern umbauten Raum meistens ausgenommen sind. Weiter unten listen wir die Freigrenzen für jedes Bundesland in Deutschland im Detail auf. Da richtige Blockhäuser aber größer sind, kann man es fast nur in Bayern und Brandenburg schaffen, ohne Blockhaus Baugenehmigung durchzukommen. Dort müssen Gebäude bis 75 Kubikmeter umbauten Rauminhalt nicht genehmigt werden. Zusammenfassend kann man nur sagen, sobald ein Fundament errichtet wird, muss ein Plan erstellt und genehmigt werden. Nur wirklich winzige Gartenhütten oder Geräteschuppen, die einfach so in die Wiese gestellt werden, brauchen keine Bewilligung. Alles andere ist enorm detailliert geregelt in Deutschland. Daher lautet unser Rat, dass sie einfach vor Baubeginn mit dem Bürgermeister oder der Bauabteilung in ihrer Gemeinde Kontakt aufnehmen.

Wie viel können Sie ohne Genehmigung zu Ihrem Haus hinzufügen?

Wenn es nur darum geht, ein bestehendes Haus zu erweitern, kann es unter Umständen ohne Genehmigung funktionieren. Leider gibt es in den neuen Bauvorschriften der einzelnen Bundesländer in Deutschland dafür keine genauen Maßangaben. Letztlich muss man also erst wieder nachfragen, ob es sich um eine “bedeutende” Veränderung des Hauses handelt. Auch wenn sie das bestehende Haus abreißen und stattdessen ein neues Blockhaus hinstellen, benötigen Sie auf jeden Fall eine Blockhaus Baugenehmigung.

Vorschriften, die es Ihnen ermöglichen, ein Haus ohne Baugenehmigung zu bauen

Dafür hat jedes Bundesland eine eigene Größenbeschränkung. Zusätzlich gilt eine maximale Höhe von 2,5 Metern. Außerdem darf keine Feuerstelle oder Heizung eingebaut sein. Auch keine Toilette ist in solchen genehmigungsfreien Gebäuden erlaubt. Darüber hinaus ist auch das ständige Bewohnen dieser Häuser ohne Baugenehmigung verboten. Nachstehend kommt ein kurzer Überblick über die maximalen Rauminhalte für genehmigungsfreie Blockhäuser in jedem Bundesland in Deutschland:

• Baden-Württemberg: Hier sind 40 Kubikmeter und in Außenbezirken 20 Kubikmeter umbauter Rauminhalt von der Baugenehmigung befreit.
• Bayern verzichtet bis zu 75 Kubikmeter auf die Baugenehmigung.
• Berlin macht mit maximal 10 m² Grundfläche fast alles genehmigungspflichtig. Da geht sich höchstens ein Geräteschuppen aus.
• Brandenburg lässt maximal 75 Kubikmeter genehmigungsfrei umbauen.
• Bremen erlaubt mit höchstens 10 Kubikmetern Rauminhalt gerade mal eine kleine Polsterbox für die Gartenmöbel. Der Werkzeugschuppen geht sich gar nicht mehr aus.
• Hamburg erlaubt maximal 30 Kubikmeter Rauminhalt ohne Genehmigung.
• Hessen hat die gleiche Grenze von 30 Kubikmeter, wie Hamburg.
• Mecklenburg-Vorpommern erlaubt auch maximal 15 Kubikmeter.
• Niedersachsen befreit 40 Kubikmeter und 20 Kubikmeter in den Außenbezirken.
• Nordrhein-Westfalen legt das Maximum, wie Hamburg, bei 30 Kubikmeter fest.
• Rheinland-Pfalz befreit maximal 50 Kubikmeter und 10 Kubikmeter in den Außenbezirken von der Baugenehmigung.
• Saarland ist sehr streng mit maximal 10 Kubikmeter.
• Sachsen hat dieselbe Beschränkung, wie das Saarland, mit höchstens 10 Kubikmeter.
• Sachsen-Anhalt befreit nur maximal 30 Kubikmeter von der Baugenehmigung.
• Schleswig-Holstein hat genauso, wie Sachsen-Anhalt, 30 Kubikmeter maximalen Rauminhalt und 10 Kubikmeter umbauten Raum in den Außenbezirken.
• Thüringen befreit mit höchstens 10 Kubikmetern auch praktisch nichts.

Zusammenfassend kann man festhalten, dass für ein Blockhaus in einer interessanten Größe in Deutschland immer eine Baugenehmigung notwendig ist. Zusätzlich kann es sein, dass man keine Baugenehmigung erhält, wenn das Blockhaus nicht ins historische Ortsbild passt.

Wie erhalte ich eine Baugenehmigung?

Hierfür müssen sie eine Bauzeichnung im Maßstab von 1:100 vom Bauvorhaben erstellen. Darauf sollten der Grundriss, ein Schnitt und diverse Ansichten des Blockhauses ersichtlich sein. Zusätzlich werden Angaben zur Grundstücksentwässerung sowie zur Wasserversorgung bis hin zur weg-mäßigen Erschließung verlangt. Dazu benötigen sie eine Baubeschreibung mit allen technischen Details, sowie Nachweise über die Statik und die Standsicherheit. Diese sollte auch eine Bauzahlenberechnung, einen Höhenplan und eine Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen enthalten. Letztlich fehlen noch Nachweise über den Schall-, Wärme- und Brandschutz sowie ein Lageplan des Katasteramtes.

Diese Aufzählung muss aber nicht vollständig sein. Manchmal benötigt man auch noch Baumbestandserklärungen und andere Nachweise. Sie sehen also schon, dass man ohne Architekt in Deutschland praktisch keine Baueinreichung machen kann. Alle Unterlagen werden einem Antrag beigelegt. Für diesen Antrag gibt es in jedem Bundesland eigene Formvorschriften oder Formulare. Es empfiehlt sich dafür einen Profi zu engagieren. Wenn sie alle Unterlagen und den Antrag fertiggestellt haben, müssen sie diesen bei der zuständigen Baubehörde oder Gemeinde einreichen. Das kann zwischen 100 und 300 Euro kosten.

Danach wird der Antrag von der Baubehörde geprüft und sie bekommen Bescheid, ob sie noch Unterlagen nachreichen müssen. Sobald dann alles passt und die Behörde keine Fragen mehr hat, wird eine Bauverhandlung ausgeschrieben. Zu diesem Termin werden auch je nach Größe des Bauvorhabens die betroffenen Nachbarn eingeladen. Diese können bei der Verhandlung Einspruch erheben, wenn die Bauvorschriften nicht eingehalten werden. Dazu gehört zum Beispiel ein zu geringer Abstand zum Nachbargrundstück. Aus persönlichen Gründen können Nachbarn keine Schwierigkeiten machen. Eine unschöne Ansicht oder das Verstellen der Aussicht sind keine Gründe für einen Einspruch der Nachbarn. Zum Baubeginn muss dann eine Baubeginnanzeige gemacht werden.

Erteilung der Blockhaus Baugenehmigung

Sobald sich nun bei der Bauverhandlung alle einig sein, wird von der Baubehörde eine gültige Baubewilligung erteilt. Jetzt haben sie eine Blockhaus Baugenehmigung und können mit dem Bau starten. Aber auch dafür gibt es eine Frist. Sollte dieser Zeitraum ablaufen, ohne dass sie zu bauen begonnen haben, müssen sie erneut einreichen. Durch diese Genehmigung wird bestätigt, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Sie müssen natürlich dann auch genau entsprechend der Baugenehmigung bauen. Ansonsten ist die Einreichung einer Änderung möglich. Nach Abschluss des Baues überprüft die Behörde, ob alles wie bewilligt, gebaut wurde. Sie bekommen dann eine Benützungsbewilligung, die auch sie im Schadensfalle absichert.

Was kann passieren, wenn ich ein Haus ohne Genehmigung baue, wenn das Gesetz es mir nicht erlaubt?

In Deutschland besteht die Möglichkeit auch nachträglich eine Bewilligung zu erhalten. Das ist aber in jedem Fall mit einer Strafe für die verspätete Einreichung verbunden. Wer diese nachträgliche Blockhaus Baugenehmigung nicht erhält, schwebt in höchster Gefahr. Dafür gibt es nämlich keine Verjährung. Selbst nach 50 Jahren kann plötzlich die Behörde kommen und eine Strafe verhängen. Diese Bußgelder können für Häuser unter 100 Quadratmetern bis zu 25.000 € betragen. Für Gebäude über 100 Quadratmeter sind Bußgelder bis zu 50.000 € möglich. Außerdem droht die Verpflichtung, das Gebäude zu entfernen. Das kann also nicht nur richtig teuer, sondern auch existenzbedrohend besonders für Privatpersonen werden.

Der beste Weg zur Blockhaus Baugenehmigung

Prinzipiell müssen Sie auf jeden Fall mindestens einen Architekten mit der Beantragung der Blockhaus Baugenehmigung beauftragen. Sollten sie den Bau oder das Aufstellen eines Blockhauses planen, gehen sie zuerst zur Behörde. Nehmen Sie einfach ein paar Unterlagen oder Fotos vom geplanten Haus mit und reden sie erst einmal mit den Beamten. Wenn sie diese in den gesamten Planungsprozess einbeziehen, sind sie vor unliebsamen Überraschungen sicher. Außerdem wirkt sich diese Vorgangsweise meistens auch positiv auf eine unkomplizierte und schnelle Erteilung der Baubewilligung aus. Wenn sie vorab alles mit der Baubehörde klären, müssen sie später nichts nachreichen oder ändern. Außerdem vergessen sie die Nachbarn nicht. Reden Sie auch mit denen und klären sie Unstimmigkeiten schon vorher. Das hört sich jetzt nach einigem Aufwand an, aber eine nicht erteilte Blockhaus Baugenehmigung macht viel mehr Arbeit. Wer mit der Baubehörde zusammenarbeitet, wird schon bald viel Freude im neuen Blockhaus haben!